Raport: Rynek magazynowy 1. kwartał 2019 – nadchodzą zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce
AXI IMMO Raport Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce.
Interesujące zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce: Polska Centralna dogania pod względem całkowitej podaży Górny Śląsk, Dolny Śląsk wkrótce przebije Poznań. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w kraju zbliżają się do 16,5 mln, a deweloperzy nie zwalniają tempa. Na koniec marca w całym kraju budowano 2 mln mkw. powierzchni magazynowej. Stabilny, choć niższy w porównaniu do I kw. 2018 r. popyt, w miesiącach styczeń-marzec 2019 r. na poziomie 878 tys. mkw., utrzymuje rynek w bardzo dobrej formie, a rozwój infrastruktury otwiera go na nowe lokalizacje – to główne wnioski płynące z najnowszego raportu “Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce” przygotowanego przez firmę doradczą AXI IMMO.
Pobierz raport: | RAPORT Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce | Pobierz PDF | 377 KB |
Popyt: Polska Centralna obecnymi najemcami stoi, nowe umowy królują we Wrocławiu
W I kwartale 2019 r. podpisano umowy na najem 878 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wynik ten jest o 24% niższy niż w rekordowym I kwartale 2018 r., mimo to za sprawą rozwoju e-commerce i nowym inwestycjom należy do najwyższych podsumowań kwartalnych w ostatniej dekadzie. Nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 67% popytu w badanych miesiącach.
“Najwięcej powierzchni magazynowej w okresie styczeń –marzec 2019 r. wynajęte zostało w regionie Warszawy – 232,2 tys. mkw. Doskonały rezultat – 222,5 tys. mkw. wynajętej powierzchni odnotował rynek Polski Centralnej, jednak należy zaznaczyć, iż w 70% został on wygenerowany przez umowy przedłużające najem klientów obecnych w regionie. Za to warty podkreślenia jest wysoki wynik Dolnego Śląska – podpisano tam kontrakty na najem 181,4 tys. mkw. z bardzo wysokim, sięgającym 94% udziałem nowych umów i ekspansji.” – wyjaśnia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.
W całym kraju w strukturze popytu dominują operatorzy logistyczni (46%), sieci handlowe (21%),e-commerce (19%) i klienci z sektora motoryzacyjnego (9,5%). Rynek niezmiennie pozostaje pod silnym wpływem e-handlu, który nie tylko generuje popyt, ale wpływa również na dywersyfikację formatów nieruchomości wybieranych przez najemców, w tym wzrost zainteresowania miejskimi magazynami obsługującymi logistykę ostatniej mili.
Podaż: Podaż stolicy przekroczyła 4 mln mkw., Polska Centralna dogania Górny Śląsk, a rozpędzony Wrocław wkrótce zdystansuje Poznań
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2019 r. wyniosła 16,5 mln mkw. Od stycznia do końca marca br. oddanych do użytkowania zostało 585,8 tys. mkw., co oznacza wzrost o 86% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (314 tys. mkw.). Największym rynkiem pozostaje region Warszawy (ponad 4 mln mkw.). Jak podają eksperci AXI IMO w czołówce lokalizacji magazynowych w minionym kwartale zaobserwowano interesującą zmianę:
“Dzięki wysokiej aktywności deweloperów na rynku Polski Centralnej w minionych kwartałach całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Łodzi i okolicach przekroczyły 2,7 mln i tym samym bardzo zbliżyły się do podaży Górnego Śląska wynoszącej 2,75 mln. W minionych miesiącach sporo nowych inwestycji, 101,8 tys. mkw., oddano również na Dolnym Śląsku, a kolejne 275 tys. mkw. znajduje się w budowie – przewidujemy, że w najbliższych kwartałach łączne zasoby tego rynku będą wyższe od podaży Poznania.” – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.
Pod względem nowej podaży w miesiącach styczeń–marzec 2019 prym wiodła Polska Centralna (26% podaży kraju). Szczególną uwagę w raporcie AXI IMMO przykuwają dane dotyczące wolumenu oddanej do użytkowania powierzchni na rynkach Polski Wschodniej, na które przypadło w okresie od stycznia do marca 20,1% nowej podaży (120,4 tys. mkw.) Analitycy AXI IMMO wyraźnie zaznaczają jednak, że dotyczy on w całości ukończenia budowy centrum logistycznego Zalando Lounge pod Olsztynkiem. Znaczny udział w nowej podaży kraju, na poziomie 17,4% odnotował Dolny Śląsk.
Zgodnie z raportem AXI IMMO na koniec marca 2019 w całym kraju w budowie było 2 mln. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w budowie pozostaje na terenie Górnego Śląska (560 tys. mkw.) i Polski Centralnej (530 tys. mkw.).
Wskaźnik pustostanów: Projekty spekulacyjne i relokacje dużych klientów szczególnie zauważalne w Poznaniu i Polsce Centralnej
W I kwartale 2019 roku średni współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,7%, co oznacza zmianę o 0,5 p. proc. w porównaniu do pustostanu na koniec 2018 r. – czytamy w raporcie AXI IMMO “Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce”. Największe wzrosty wskaźników pustostanów w przeciągu minionego kwartału odnotowano w Polsce Centralnej (z 5,3% do 7,2%). Z kolei najwięcej wolnej powierzchni dostępnej od zaraz znajduje się w Poznaniu – stanowi ona 8,7% zasobów regionu.
“Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu jest konsekwencją relokacji dużych klientów oraz oddania w ciągu ostatnich kilku kwartałów kolejnych powierzchni spekulacyjnych. W najbliższych kwartałach podobnego zjawiska spodziewamy się również w Polsce Centralnej.” – wyjaśnia Anna Głowacz z AXI IMMO.
Stawki czynszów: Dalsze wzrosty. Koszty budowy i rynek inwestycyjny zmniejszą możliwości negocjacyjne najemców
Jak czytamy w raporcie AXI IMMO “Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 roku w Polsce“, większość lokalizacji magazynowych w minionym kwartale wpisała się w delikatny trend wzrostowy w zakresie stawek czynszów. Największe wzrosty czynszów w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku odnotowano na rynkach Wrocławia i Trójmiasta. Jednak stawki w tych regionach wciąż nie odstają od średniej rynkowej (odpowiednio 2.70 – 2.90 euro/mkw. oraz 2.60 – 2.90). W I kw. 2019 najatrakcyjniejsze stawki efektywne najemcy mogli uzyskać w okolicach Warszawy i Poznania (2,2 – 2,5 euro/mkw.).
Najemcy, którym kończą się umowy najmu podpisane 3-5 lat temu, muszą mieć na uwadze, że w aktualnych warunkach rynkowych stawki czynszu porównywalne do tych z bieżącej umowy będą trudne do uzyskania. Będzie to szczególnie trudne zwłaszcza w nowych projektach. Ze względu na wzrost kosztów budowy oraz zainteresowanie produktami magazynowymi wśród uczestników rynku inwestycyjnego zmniejszyła się elastyczność w zakresie ustalania stawek bazowych za wynajem powierzchni magazynowych.
Prognozy: Stabilizacja i bezpieczny optymizm
W raporcie podsumowującym I kwartał 2019 roku na rynku nieruchomości magazynowych eksperci AXI IMMO zwracają uwagę, , iż prognozy co do wzrostu PKB Polski w 2019 i 2020 r. są pozytywne (na poziomie odpowiednio 4,2% i 3,6%). To w połączeniu z wysokim udziałem inwestycji związanych z rozwojem sektora e-commerce w kraju daje stabilną perspektywę dla sektora. Tendencje wzrostowe w Polsce są oczekiwane nawet mimo możliwego spowolnienia gospodarczego w innych krajach europejskich, co w pewnym stopniu może odbić się na kondycji rynku nieruchomości magazynowych.
Ze względu na niską dostępność pracowników w głównych hubach logistycznych kraju zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą poszukiwać nowych lokalizacji, atrakcyjnych pod względem infrastruktury drogowej oraz rynku pracy. Przykładem są planowane projekty w takich miejscowościach jak Olsztyn, Rzeszów czy Świebodzin.
Duże zmiany w zakresie dostępności powierzchni magazynowej zauważalne będą zwłaszcza w Centralnej Polsce, gdzie powstaje wiele wielkometrażowych inwestycji i planowane są relokacje dużych najemców. W większości lokalizacji wiodący będzie trend stabilizacji lub dalszego wzrostu stawek czynszowych w nadchodzących kwartałach.
W przyszłych miesiącach na rynku inwestycyjnym zainteresowanie produktami magazynowymi będzie się utrzymywało na dotychczasowym, relatywnie wysokim poziomie. Lokując swój kapitał inwestorzy wciąż koncentrować się będą na obiektach typu prime i dobrze wynajętych inwestycjach w miastach.
Zobacz też nowszy raport dla rynku magazynowego w Polsce podsumowujący 1 połowę 2019 roku, który został opracowany przez ekspertów AXI IMMO.
Ostatnie artykuły
30 sierpnia 2024
Test formularza
AXI IMMO, największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych prezentuje specjalną publikację „W centrum uwagi. Analiza rynku magazynowo–produkcyjnego w województwie łódzkim”. Województwo łódzkie to od lat atrakcyjna lokalizacja dla deweloperów ze względu na strategiczne położenie i rozwiniętą infrastrukturę drogową. Realizowane tu projekty cechują się dużym jednostkowym wolumenem, tj. ponad 30 tys. mkw. przewyższającym średnią […]
30 stycznia 2024
Najnowszy raport AXI IMMO – Rynek biurowy w Warszawie 2023 i prognozy na 2024 r.
Nowa publikacja: Raport: „Rynek biurowy w Warszawie 2023” to najnowsza analiza stołecznego rynku biurowego za 2023 r. i prognozy na 2024 r. przygotowana przez AXI IMMO.
24 stycznia 2024
AXI IMMO wprowadza najemcę do 7R City Flex Kraków Airport I
Firma „ESKULAP” właściciel hurtowni weterynaryjnej oraz sieci sklepów wprowadza się 7R City Flex Kraków Airport I. Za kompleksowe doradztwo transakcyjne odpowiada największa polska firma doradcza AXI IMMO.
16 stycznia 2024
Silverstone Polska zmienia adres w Polsce Centralnej
Silverstone Polska w nowym centrum logistycznym na powierzchni magazynowej i biurowej w SEGRO Logistics Park Stryków. W transakcji Silverstone Polska reprezentowała AXI IMMO.