Raport: Rynek magazynowy 1 połowa 2020 r.

Firma AXI IMMO prezentuje najnowszą publikację: Raport „Polski Rynek Magazynowy w 1 połowie 2020 r.”.

Polski rynek magazynowy po I połowie 2020 roku wciąż utrzymuje się na fali wznoszącej. Pandemia COVID-19 nie miała wpływu na wyniki po stronie popytu. Od stycznia do końca czerwca wynajęto 2,38 mln mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjno-logistycznej. Natomiast, porównując wyłącznie popyt brutto w II kw. 2020 r. w ujęciu rok do roku, wzrósł on o ponad 50% i wyniósł 1,36 mln mkw. Tak dobre wyniki są skutkiem dużej aktywności najemców z sektora e-commerce, w tym dużych transakcji BTS. 

Inwestycje na rynku magazynowym

Pierwsza połowa roku na rynku magazynowym udowodniła, że światowy szok spowodowany pandemią COVID-19 nie miał aż tak dużego wpływu na ten sektor. Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł rekordowe blisko 1,2 mld euro i stanowił prawie 40% ogólnego kapitału zainwestowanego nad Wisłą.

Wśród wybranych największych transakcji zrealizowanych w II kw. 2020 r. znalazły się m.in. sprzedaż przez P3 Parku Mszczonów (158 000 mkw.) dla Elite Partners Capital, a także kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski o wielkości 135 000 mkw.

Obecnie najlepsze obiekty typu big box wyceniane są na 6,25%, a nieruchomości typu prime w strefie Warszawa – miasto na 5,5%. Utrzymanie stóp kapitalizacji na niezmienionym poziomie to efekt stabilności i bezpieczeństwa prowadzonych operacji biznesowych, a także silnego popytu, który dla wielu zagranicznych funduszy jest argumentem do inwestowania w tę klasę aktywów w Polsce.

„Pomimo spodziewanych trudności na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym w Polsce mogliśmy z optymizmem patrzeć na kolejne doniesienia o zawieranych transakcjach. W efekcie pierwsze półrocze 2020 roku udało się zamknąć z rekordowym wynikiem w granicach 1,2 mld euro. W kolejnych kwartałach będziemy obserwować dalsze przekierowanie zainteresowania inwestorów z sektora handlowego i biurowego na magazynowy. Nadal wyzwaniem będzie dostępność jakościowych produktów na rynku” dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Niesłabnący popyt na rynku magazynowym

W pierwszej połowie 2020 roku zanotowano rekordową aktywność najemców. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 2,38 mln mkw. powierzchni magazynowej (+25% r/r), a wśród najatrakcyjniejszych rynków znalazły się Warszawa (602,4 tys. mkw.), Górny Śląsk i Polska Centralna (po 396 tys. mkw.) oraz Poznań (257 tys. mkw.). Co więcej, tylko w drugim kwartale 2020 r. wynajęto 1,36 mln mkw., czyli o ponad 50%, niż w analogicznym okresie sprzed roku.

Natomiast w ramach umów krótkookresowych w pierwszej połowie roku wynajęto 326 tys. mkw. powierzchni.

W całkowitym wolumenie transakcji najmu najwyższy udział przypadł nowym umowom i ekspansjom, które stanowiły 75% wszystkich podpisanych umów.

Najaktywniejszymi sektorami w I połowie 2020 r. były:

• 25,5% logistyka,
• 18% elektronika/RTV i AGD,
• 14,5% sieci handlowe,
• 14,4% e-commerce,
• 7,5% produkcja.

„W drugim kwartale 2020 r. mogliśmy zaobserwować szczególnie wysoką aktywność najemców, która była efektem zamknięcia wielu transakcji BTS jeszcze z początku roku. Dodatkowo, między kwietniem a czerwcem w ramach umów krótkoterminowych tj. tych nieprzekraczających 2 lat odnotowaliśmy rekord wynoszący 262 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie wynikało głównie ze względu na rosnącą sprzedaż w kanale e-commerce. Dodatkowo niektórzy klienci przyjęli strategię, aby realizować część ekspansji za sprawą tymczasowych umów najmu,” mówi Anna Głowacz, Dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.

Największe magazyny dla e-commerce

Wśród największych transakcji zamkniętych w I połowie 2020 r. należy wymienić Panattoni BTS Świebodzin na ponad 200 000 mkw. dla poufnego najemcy z branży e-commerce, Euro Net w Prologis Park Janki na 73 400 mkw., Amazon w Hillwood Łódź Górna na 72 900 mkw. oraz dwóch poufnych najemców, z których pierwszy reprezentuje branżę odzieżową i zajmie 67 000 mkw. w Panattoni Park Czeladź IV, natomiast drugi wynajął 51 900 mkw. w ramach Exeter Park Stryków.

„Jedną z długotrwałych konsekwencji pandemii COVID-19, która definiuje na nowo rynek magazynowy jest przeniesienie handlu do Internetu. Nie znamy jeszcze decyzji wszystkich najemców, jednak spodziewamy się, że te firmy, które postanowią zrezygnować z powierzchni handlowej, a będą chciały pozostać na polskim rynku zdecydują się na wynajęcie powierzchni magazynowej. Dlatego nieobecność w centrum czy parku handlowym nie będzie oznaczać całkowitego wycofania się firmy z polskiego rynku. To z kolei będzie dodatkowy bodziec do rozwoju sektora magazynowego, w tym mniejszych formatów magazynowych, jak np. projekty w formule SBU, które poza powierzchnią magazynową mogą zaoferować przestrzeń w ramach showroomu,” mówi Anna Głowacz.

II połowa 2020 roku pod znakiem zmniejszonej aktywności deweloperskiej?

Na koniec czerwca 2020 r. deweloperzy oddali ok. 1,1 mln mkw. nowej powierzchni (+9,6% r./r.), przez co całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły blisko 19,5 mln mkw.(+15,9% r./r.). Najwięcej inwestycji oddano w regionie Warszawy (ponad 325 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (200 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (192 tys. mkw.).

Wśród największych oddanych projektów w I połowie 2020 r. znalazły się Panattoni A2 Warsaw Park na 103 670 mkw., BTS P3 PepsiCo Mszczonów na 58 500 mkw. oraz Hillwood Wrocław Wschód II na 52 400 mkw.

W kontekście nowej podaży obecnie w budowie znajduje się ok. 1,77 mln mkw. (-24% r./r.), głównie w regionie Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku.

Ograniczenia w podaży spowodowane są większą ostrożnością związaną z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów, którą można m.in. zaobserwować po spadku powierzchni budowanej spekulacyjnie. Na koniec czerwca jej odsetek wynosił 33,6%, w porównaniu do 45,3% pod koniec marca br.

Sytuacja ta wpływa także na współczynnik pustostanów, który obecnie wynosi 6,8% (+0,8 pp. r./r.). Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz oferuje rynek wrocławski (10,1%), Poznań (7,4%) i Polska Centralna (6,9%).

W kontekście podaży na mniejszych rynkach magazynowych warto śledzić sytuację w Trójmieście i Polsce Zachodniej, gdzie odpowiednio całkowite zasoby tych rynków po ukończeniu budowanych projektów powinny wzrosnąć odpowiednio o 29% i 71%.

Czynsze bazowe stabilne

Na większości rynków czynsze w pierwszej połowie 2020 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki w obiektach typu big box wahają się w przedziale 3,20 – 3,60 euro/mkw., przy czym najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa-miasto (od 4,80 euro/mkw.).

Natomiast w zakresie stawek efektywnych na koniec czerwca br. widoczny był delikatny trend spadkowy. Sytuacja ta dotyczy głównie regionów z wysokim poziomem pustostanów i lokalizacji o dużej konkurencyjności. Najniższe stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Poznania oraz okolicach Warszawy (Błonie, Grodzisk Maz.).

„Spodziewamy się, że zgodnie z prognozami całkowite zasoby magazynowe na zakończenie 2020 r. przekroczą 20 mln mkw. przy mniejszym niż dotychczas udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie. Co więcej, oś współpracy na linii deweloper – doradca – najemca będzie głównie uzależniona od pozytywnej weryfikacji kondycji i stabilności finansowej  ostatniego z podmiotów.  W wyniku większej ostrożności ze strony deweloperów i spodziewanego spadku projektów spekulacyjnych w kolejnych kwartałach prawdopodobnie zaobserwujemy spadek powierzchni dostępnej od zaraz. Po stronie popytowej to w głównej mierze firmy logistyczne i sektor e-commerce będą najbardziej widoczną grupą najemców. Natomiast część klientów w obawie przed ponownym wprowadzeniem ograniczeń może zdecydować się na zwiększenie zapasów magazynowych, aby uniknąć przestoju w produkcji”, podsumowuje Renata Osiecka.

Słuchaj podcastów dla poszczególnych rynków magazynowych:

1. Warszawski rynek magazynowy – Warszawa – miasto rozwija logistykę ostatniej mili
2. Łódzki rynek magazynowy – Rynek magazynowy w Łodzi – logistyczne serce Polski
3. Wielkopolski rynek magazynowy –  Rynek magazynowy w Poznaniu – wysoki popyt powrócił
4. Wrocławski rynek magazynowy – Dolnośląski rynek magazynowy jako ważny hub logistyczno-produkcyjny
5. Zachodniopomorski rynek magazynowy – Rynek magazynowy w Szczecinie kusi najemców z sektora e-commerce
6. Górnośląski rynek magazynowy – Górny Śląsk – centralny hub dystrybucyjny dla Europy Środkowo-Wschodniej
7. Pomorski rynek magazynowy – Dynamiczny rozwój trójmiejskiego rynku magazynowego
8. Małopolski rynek magazynowy – Rozwój na wschód szansą dla krakowskiego rynku magazynowego?
9. Lubelski rynek magazynowy –  Wschodzące lokalizacje magazynowe w Polsce – Lublin
10. Świętokrzyski rynek magazynowy – Wschodzące lokalizacje magazynowe – rynek kielecki
11. Lubuski rynek magazynowy – Województwo lubuskie – wschodzące lokalizacje magazynowe

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Firma prowadzi analizy rynkowe oraz dostarcza raporty dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych.

Zobacz dane dla rynku biurowego —I połowa 2020 na rynku biurowym w Polsce

A także  Nowe inwestycje biurowe w Warszawie 2019 -2021

Czytaj również  Raport: Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2021 i Raport: Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2020

Zainteresować Cię może także Sale and leaseback – sposób na uzyskanie kapitału

Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Firma otrzymała tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019 w prestiżowym konkursie CiJ Awards organizowanym przez magazyn CEE CiJ Journal. Otrzymała również w latach 2016 – 2017 nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym.